近两年，法院对小产权房的判决思路和以往有了很大的改变。律师在办理该类案件时，如果没有准确把脉住法院的审判动向，将误导当事人，并给案件代理带来麻烦。

一、对于只交付了定金，但房屋还没有交付，则法院将确认双方的买卖合同无效，并要求卖方返还定金，同时按中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付利息。对这一类房屋未交付案件的处理原则，法院坚持一致的做法，并未有太大突破，比如深圳市宝安区人民法院一审案件（2013）深宝法民三初字第1086号胡继椿与庄永虹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书：本院认为，因原告与被告均确认签订的房地产转让合同中约定转让的涉案房屋为小产权房，且无合法报建手续，故因涉案房地产的转让违反了我国法律法规的有关规定，原、被告之间的转让行为应认定为无效，被告出具的收据中对于定金的约定亦应属无效约定。根据无效合同的处理原则，结合本案庭审中已经查明的事实，以及原告的相关主张，被告应当向原告返还定金人民币30，000元及利息（利息以人民币30，000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，从起诉之日即2013年11月13日起计至本判决指定支付之日止）。

 二、法院做法有较大突破的是另一类案件，即买方交付了全部购房款，卖方交付了房屋，而且买方占有、使用房产多年后，卖方起诉要求确认房屋买卖合同无效的案件。

2013年和以前法院的典型判法是这样的：

深圳市宝安区人民法院一审（2013）深宝法民三重字第5号梁超凡与朱锐清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书裁判结果：1、原告梁超凡与被告朱锐清签订的《房屋转让合同书》无效； 2、被告朱锐清于本判决发生法律效力之日起三日内将位于深圳市宝安区西乡街道流塘荔景新村4栋404号房屋返还给原告梁超凡3、原告梁超凡于本判决发生法律效力之日起三日内向被告朱锐清返还购房款100，000元及利息（利息以50，000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，分别从1993年11月20日、1994年4月18日计算至本判决确定的返还之日止）；4、被告朱锐清于本判决发生效力之日起三日内支付原告梁超凡房屋占有使用费88，960元。

然而，这样的判决方式在2014年以后，有了较大的改变。在实践处理中，开始出现这样的判法，基层法院以“所约定交易之建筑物没有房地产证，并已经进行历史遗留违法建筑申报，故本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”为由，驳回原告的诉求。

基层法院不处理原告提起的确认某个合同无效的做法，明显与法律的规定不符。大量的案件上诉到中院，中院的处理很有艺术性：（2015）深中法房终字第1965号，中院撤销宝安法院一审裁定，指令一审法院对要求确认合同效力的请求进行审理，但二审对要求返还房屋及所得的诉求，认为涉案房屋已进行历史遗留违法建筑申报，相关财产权益关系应由行政主管部门对涉案建筑物合法性进行审查处理后予以确定，故认为后一诉求不属于法院受理范围。

似判决观点还有（2013）深龙法民三初字第168号：“原告主张《转让地皮自建商住楼房协议》为无效，本院予以支持，由于本案处理的是合同纠纷，原、被告对涉案地块上的建筑物均坚持不予处理，

通过基层和中院2014年开始近三年的大量判决的研读，基本可以确定，深圳法院对小产权房纠纷的司法态度是回避的。要么简单干脆，不受理，受理了则判决驳回，即便再进一步确认了房屋买卖合同的无效，对于合同确认无效后，返还房屋诉求也坚决不处理。

 三、为什么会出现这样的改变？本律师分析原因有以下几个：

1、随着房价的上涨，提起确认买卖合同无效诉讼的一般是卖方，虽然根据法律的规定，买卖小产权房因违反法律的强制规定而无效，但显然卖方违背了诚实信用的基本民法原则。如果法院坚持以往判法，将鼓励卖方的不诚信行为，也将助长此类案件的继续增长。

2、此类买卖合同的买方相对来说，很多是经济能力有限，买不起商品房，不得不冒着风险买小产权房，以达成安居乐业的心愿。法院判决买方返还房产，买方势必流离失所，此类案件的执行难度是可想而知的，如果一定要强行收房，失房的买方很容易成为社会不稳定因素。

3、深圳市政府多年来，推进历史遗留违法建筑的合法化处理，尽管进展缓慢，但可以预见，部分小产权房存在合法化的可能和途径。所以，从这个角度来说，司法权力在行政权力处理前不做过深的介入是可以理解的，也是合理的。由小产权房买卖形成的合同是不具有法律效应的，如果身边哪位朋友有意要买卖小产权房，一定要提前了解清楚关于小产权房买卖的知识，这是很重要的，特别是和陌生人交易，一定要慎重考虑清楚再决定是否买卖，