小产权房是个约定俗成的概念。在深圳，小产权房指房主得不到产权证，或被明令禁止出售、抵押的房屋。包括农民的自建房，村委主持、在集体土地上修建的统建楼，机关单位、国企的福利房，部队提供用地的军产楼等。
深圳有近一半住房是小产权房，商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力，犹如跷跷板的两端
长期以来，深圳市都将小产权房定义为“违法建筑”，禁止交易，禁止中介代理，但实际上买卖一直存在。4月底央视报道称，深圳部分小产权房过去一年涨价50%，沙井等片区有楼盘一个月卖出几十套，成交火爆。
深圳市对小产权房交易的监管升级。深圳市律师协会转发司法局文件，禁止为“违法建筑”销售提供律师见证。龙华等区住建局发通知，禁止代理销售“小产权房”。
一套“组合拳”打完，深圳市的小产权房交易会停止吗?
过去十年里，包括央视在内的各路媒体，对深圳市小产权房有过多轮报道。但小产权房交易一直存续到了今天，还跟着商品房的脚步升值。如今，风口浪尖下，各市场主体可能会暂时偃旗息鼓，但也只是暂时的。
小产权房容纳了深圳市约六成人口。据《深圳市住房建设规划(2016-2020)》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。
庞大存量小产权房是交易持续存在的支柱，深圳官方对此有清醒认识。上述规划文件写道：“商品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。”
而在近些年，商品房价调控、棚改和城市更新等宏观政策导向，也在客观上催熟了小产权房市场。如同跷跷板的两端。商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力。
小产权房涨价的逻辑是什么?为什么没有产权的房子会受欢迎?
正是因为没有产权，小产权房一直都有两大“核心竞争力”。一是便宜，二是交易都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策影响。
长期以来，买不起商品房，或没有户籍没资格买商品房的刚需客是小产权房的主力买家。
买房群体正在发生变化。多位受访中介人员、买家都谈到，过去一年，有越来越多的富商、投资公司进入这个市场，整栋整栋地买楼。这在以往并不常见。同时，没有商品房购房资格的外地炒房客也来搭财富快车。
2020年疫情发生后，货币政策宽松，深圳市商品房价涨幅领跑全国，市政府自7月起陆续发布了一系列调控政策，抬高了商品房购房门槛，反倒利好了小产权房市场。
一些全国性的政策也影响了市场。2020年最后一天，央行和银保监会联合发布了“贷款两集中”政策，即为银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设置了上限。受此影响，部分银行缩减了购房贷规模，放慢了放贷节奏。买房者借贷难度比以前变大了。
几个政策相叠加，把原本有资格买、买得起商品房的刚需客户推向了小产权房市场。被离异住房新规、一二套房差别化信贷政策打击到的投资、炒房群体也随之迁入。
这是深圳市有关部门必须直面的难题。深圳很特殊，它有近半存量住房是小产权房。放在其他城市，上述政策或许能有效抑制需求，给市场降温。但在深圳，需求会被挤到另一个灰色市场。在这个生态系统里，正规的商品房交易被管得越严，小产权房交易就越火。
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