小产权房交易屡禁不止的背后

　　为何小产权房交易屡禁不止?李宇嘉认为，当前商品房和小产权房的价格差大，加之政府规划的部分旧改拆除的片区非常明确，增加了部分投资者押注小产权房拆迁补偿的预期，就难以阻挡投资资金的介入。

　　据中介阐述，目前深圳全市小产权房均价约为1.5万-2万元/平方米，相当于深圳全市商品新房均价的四分之一至三分之一。

　　以龙华上塘片区为例，小产权房单价3-4万元，同区域二手商品房单价8-9万元;宝安学府雅居，村民自建房，单价12000元/平米，同区域二手商品房单价5.5万元/平米;石岩一手村委统建楼单价1.3万元/平米，同区域二手商品房单价5.3万元/平米。

　　过去八年的数据显示，深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在过去一年涨出来的。

　　龙岗区中介表示，以前小产权房价格低都能买得起，以自住客为主，但现在小产权房价格一直涨，龙华、龙岗原始户型价格在100多万元一套，宝安区价格200-300万元一套。

　　另一中介表示，沙井片区的村委统建类小产权房从去年年尾到今年，行情非常不错，按面积不同，一套能涨20万元-30万元左右。

　　据了解，在沙井、观澜、清湖和坂田等片区，部分小产权房在一年时间里的涨幅超过30%。

　　如果涉及回迁概念，涨幅更是惊人。以沙井金蚝小镇片区为例，当地的房产中介表示一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。

　　从事小产权房交易的中介向风财讯表示，央视报道后，中介继续都在卖小产权房，5月份深圳小产权房价格比较平稳。但在去年7.15限购后，小产权房涨幅30%，2.8号二手房指导价后，小产权房涨幅20%，一年多时间深圳小产权房房价涨幅50%，比商品房涨幅都高。

　　沙井片区中介说，“过去一年，深圳小产权房价格涨得很厉害，有投资客参与炒作，所以5月1号后，禁止交易小产权房后，基本就没有投资客买小产权了，基本都是自住。”

　　李宇嘉认为，楼市调控高压，加杠杆被严厉控制，资金需要出口。深圳本外币存款规模在热点城市里面近十年增长最快。前期商品房价格快速上涨，小产权房和商品房价格的水位差有所扩大。资金投资小产权房，其实一直都存在，特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小产权房，博取高收益。于是就出现了西部地区一些小产权房投资价格高达五万元每平米的状况。

　　买小产权房博“拆迁补偿”，

　　目前与这些中介交易的小产权房购房者中70-80%以投资为主，而且投资客重点投资有旧改概念的城中村。

　　另一中介表示，“买有旧改概念的城中村就是赌博，拆迁时间和周期都不确定，但是一旦拆迁收益就很大。”

　　购买回迁房指标的流程是，首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。

　　再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。“回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。”

　　房企们会更加灵活。虽然产权证在原项目主手里，但他们会绕过大项目主，直接找每一户的小业主谈。基本上只要村里认定，房企也就认可了投资客的身份，但主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。