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关于深圳回迁物业,我们一直强调的2个优点和2个缺点

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摘要:首先我们先公示我们2018年和2019年推荐的几

首先我们先公示我们2018年和2019年推荐的几个项目进展情况:卓越项目一期已经拆平,绿海城项目一期已经拆平、二期签约率85%,远洋集团项目签约率80%,平湖佳兆业项目一期签约率95%、二期三期签约率65%,西乡佳兆业签约率80%,财富城项目三期签约率70%,益田集团项目年底开始建设。远洋集团已经两次公示,已经购买的35位会员老师还有11位没有公示,需要等第三批公示。

还记得最开始做回迁物业,是因为会员董老师家楼上就是当时购买佳兆业回迁房的居民,而董老师自己买的是商品房,买的时候差价近2倍,但现在二手市场却一个价格,无风险套利空间近200万,因此董老师自己先买一套,给俱乐部回迁物业开创先河。

之后,众多会员老师看懂了深圳回迁房的投资规则,开始纷纷出手购买俱乐部推荐的几个回迁物业。尤其是在2017年杭州买房的那波会员老师,成为了2019年回迁房投资的主流人群。当然,也有很多人质疑,毕竟上网会发现“风险、纠纷”等等还是占主流,不过,随着前面推荐项目的报纸公示,现在会员对俱乐部推荐的项目信任程度倍增,很多去年咨询的会员朋友今年开始出手。

随着关注人群的不断增加,笔者今天决定再写一篇关于回迁房的文章,今天的内容我们主要强调一下缺点,毕竟对于一个全是优点且有巨大无风险套利空间的投资品,说实话市场上是不存在,即便存在也早就落入到有一手信息人的口袋,回迁房之所以在深圳合理地存在,是有其自身优缺点的。

缺点

.回迁周期确实比期房长

 

当然,前提还是深圳比深圳,因为深圳楼盖到2/3以上才能开始申请预售,大概到封顶的时候基本才能开盘出售,而回迁物业是处于拆迁阶段的物业,还需要在期房的基础上多1-2年拆迁和2年的新建时间。

 

.没有杠杆

 

全款支付确实让很多人感觉心力交瘁,甚至很多人想出众筹的想法。虽然在深圳首付四五百万稀松平常,但大家想利用金融工具获利一定更多这也毋庸置疑,不过各有各的规则,没有杠杆也是回迁房的缺点之一。

优势

.安全


从投资收益出发,我们比同等安全级别的投资品,回迁房的投资回报还是比其他的要高很多,当然也是建立在前面两个缺点的基础上所以才会比较高。目前深圳回迁规则已经很成熟,有兴趣大家可以自行下载关于深圳城市更新的几个文件,《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市房屋征收与补偿办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的措施》。不过大家大可不必研究,费神费脑还容易错过机会,我们从简单意义上讲,我们选择标的投资逻辑很简单:历史遗留+开发商确权+住建委备案。现在很多会员问是否安全,当然如果连开发商和住建委都信不过,我们俱乐部也无能为力,毕竟开发商和住建委尤其住建委比起俱乐部还是更可靠。至于是否原地回迁(北京上海基本都是异地回迁,深圳基本都是原地回迁),用地性质等等这个要看具体补偿合同的细则,在回迁房这个细分市场,俱乐部还是坚持不懂不碰的原则。目前俱乐部签约的都是原地回迁+大产权商品房+住宅。


. 回报

说实话,康老师是学数学出生的,笔者也学过精算,过去做投资也天天算算算,所以对于回报一定非常敏感。笔者深深地知道,今天选择不同的投资产品和金融工具,在未来5年后会有天差地别的结果。但所有问过笔者的会员都知道,笔者对回报率只字未提,这是为什么?因为笔者明白,对于高回报的产品,提回报率容易让人过于兴奋而忽略其他不利因素,虽然成交量多了,虽然俱乐部也更赚钱了,但并不利于会员朋友的资金统筹规划和安排。今天同样我也不想把这笔账算给大家,毕竟这个睡后收入(睡一觉起来的收入)除了租赁补偿,还有确定的利差+土地增值的迭代。那么为什么不利于会员朋友的资金安排,因为大家会忽略或者忘记游戏规则中的不利因素,周期和杠杆因素。回迁房的规则就是资金有3-5年的沉默期,这几年期间每个月只有1000多元的租赁安置补偿,无法在公开市场变现,主要是没人敢买,因为新的买房也怕在交房的时候卖方变卦反悔。不过话说回来,房子本身的投资周期都在3-5年,指望今年买明年或后年就能翻倍卖出,我想在当今行情下不太现实,所以选择投资房产,就应该做好3-5年的投资准备,天天幻想明年翻倍卖出既不理性也不现实。因此在笔者看来,即便存在周期因素,也是正常的投资周期,唯一的区别就是在这个周期内能不能变现。

当然,也有一些朋友说没有杠杆、感觉回报太低了,我也不做反驳,在投资市场上,会算计比拍脑袋凭感觉重要的多,回报是不是太低并不可怕,可怕的是对标物就没选择对,回迁房作为一种投资品,一定和同等安全级别、能有同等升值概率的产品比才合理,总与过去的腾讯、阿里股票比,与现在的数字货币比,我想不仅回迁房回报率低,哪个投资品都是输家,过去那么多科技公司,腾讯自己也是九死一生,投资腾讯又拿得住的概率有多少?数字货币多如牛毛,赶得上又买的对的概率又是多少?选到腾讯股票和正确的数字货币难度和彩票中500万难度差不多,所以与那些稀奇古怪、十年一遇的投资品比,既没有逻辑也毫无意义,如果真的能抓住那些机会,相信咨询深圳回迁房纯属调戏康老师。


文章的最后,笔者想告诉大家,既是投资品,就一定有利有弊,投资就是要能接受缺点、把握优点,那些既有高流动又有相当的无风险套利空间的产品,我想除了骗子就是傻子。


唐经理:15915392780(此号可加微信)

【编辑:深圳小产权房】

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