最近一段时间，关于楼市负面信息不断，降价出售，地价腰斩，房产税出台，仿佛楼市一叶知秋，大部分民众的心态也随之发生变化，唱衰的人越来越多，炒房抛售的情绪也越来越浓。但是房市牛气了那么多年，越来越成为中国老百姓手上最保值，增值的资产，怎么就突然说不行就不行了呢？

从16年房产政策收紧之后，关于房价下降的言论就一时间尘嚣纸上，这几年也一直没断过，好在从那之后中国的一二线城市的地价就再没怎创过新高，地价也算是稳住了。最近在中央半年会三令五申房价从不能涨到坚决抑制房价的上涨的措辞来看，未来的房价似乎难逃熄火的命运，那么后续的走势究竟会如何呢？在一个半开放市场的环境下，一个房价的变量究竟由哪些因素影响和决定呢？

长江商学院的校训，“取势，明道，优术”。那么我们就先来分析一下势。如何分析势，我们就需要从外部的国际和国内大环境的发展趋势来判定，房价未来的涨跌。判断房价的涨跌，我们不能看现在的形势，我们必须要能根据现在形势来判定未来几年的走势。随着中国的经济越来越融入整个世界经济的大环境，人民币国际化的需求加大，美元的涨跌和变化周期对于中国经济政策的制定也影响越来越大，美元的上一个贬值周期从08到14年底，大概六年左右，因为金融危机的影响，较之以往的美元周期要长，而美元一般的升值周期和贬值周期会大致相等，那么我们推断出美元的升值周期结束大致会在20-21年左右，而特朗普为了下个任期内经济数据持续向好，估计大概率，美元的升值周期会最快再20年左右结束。那么相对应的，以目前中国的国力，人民币在此之前，承压的压力会比较大，换句话说，贬值的压力加剧，再叠加上特朗普加关税的黑天鹅效应，为了保住适度的出口数据和外汇储备的三万亿红线，人民币又必须要贬，从六月开始，人民币贬值了6%左右，基本也对冲了2000亿商品10%的加税。当然人民币国际化的道路就必须要适当地缓一缓了，但是当美元几年后反转之际，就是人民币加息和升值之时。在这个大的形势之下，我们就能很轻易地判断出房价的走势。人民币贬值压力越大，民众买房避险的需求和动力就越强，而加税和油价的双重上涨，就会造成新一轮的通胀，所以短期来看，普通民总不论政策如何变化，只要有购房的资格和可能，在目前中国没有其他保值增值可选项商品之前，购房几乎成为他们抵御通胀和资产保值的唯一途径。任志强在年初厦大的演说，也肯定了这一点，只要人民币处于贬值周期，民众就有购房抵御通胀的强烈需求，在这一点上，任志强不愧是业界良心，经济学大师，每次预测房价，都几乎没有失算过！

那么未来几年的发展趋势我们分析过了，我们再来看看其中的道又是什么，道是什么，是底层经济规律，价格怎么样，终究是由供求关系决定的，随着中国经济发展，城市化率也再不断提升，而中国的城市化率只有58%，距离发达国家75%的平均线还有一段距离，同时城市之间的马太效应越来越明显，越来越多的精英向一线城市倾斜，而二线城市多是直辖市，各省省会和发达的地级市，虹吸效应也同样越来越明显，目前一线城市还有5-10%，二线城市也还有20%左右的上涨空间，从现在数据来看，达到发达国家城市化标准，我们至少需要500亿平米左右的城市住房，而目前现有城市住房面积总和只有230亿平米左右，另外一二线城市的人口基本也都处于一个净流入的状态，所以未来这些人口都是城市边缘拓展开发的直接购房人，有了人口的流入保障，再叠加上3-5年周期的改善换房需求，家庭的分子化，独居个体人口的增多，至少能保证需求端的总量再不断增加。而在土地供应端，目前我们学习的又是香港模式，把住宅用地压缩在极小的城市面积范围之内，这也就从本质上降低了供应的土地面积，在加上各地政府掌控了供求规律，纷纷惜售来让土地增值，所以综上来看，只要城市化的进程还在继续，我们的土地规划政策不变，从未来几年的走势来看，整个房价的上涨几乎是不可逆的。所以不管外部行政政策如何变化，民众情绪如何收到媒体影响，最终决定市场价格的仍然是供求规律，这才是亘古不变的道！

分析了所谓的势和道之后，其实那些上述的术就显得不是那么重要了，微信的文章再怎么连篇累牍地赘述，“劈死房市的在路上”，政策再如何收紧调整，或许短期内能影响房市，但是从发展趋势来看，只要势不变，道亦不变，内在规律是永远不会发生变化的，新房的数据受到政策的压制，数值不会发生变化，但是二手房市场的价格变化才是真是反映房价规律的市场。

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